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将理论运用于?#23548;?#20043;中。

房屋价值应该怎么算

房屋价值应该怎么算?

征收评估专题之二

杨轶群律师

房地产评估可采用多种评估方法,最常采用的是比较法。

比较法,指的是将被征收房地产与周边类似房地产进行对比,来确定被征收房地产的价值。

评估机构往往在评估报告中注明评估采用的是比较法,但是,评估机构是不是认真按照估价规范进行了比较,往往不得而知。这就需要我们自己了解什么是比较法,比较法评估应当如何进行,以此来确定评估结果的客观公正与否。

只有我们自己清楚了解了比较法的具体要求,才能摆脱评估机构针对房地产价值说多少是多少的困境。

首先,评估机构应当针对估价项目搜集估价所需的资料,包括:1、反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;2、估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;3、对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;4、对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

其次,评估机构应当按照规定的步骤实施评估活动,包括:1、搜集交易实例;2、选取可比实例,可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个,可比实例的交易方式应适合估价目的,可比实例房地产应与估价对象房地产相似,可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一年,且不得超过两年,并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置?#24049;?#22806;观照片。3、建立比较基础;4、进行交易情况修正;5、进行市场状况调整;6、进行房地产状况调整;7、计算比较价值。

最后,评估办法明确了被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,评估机构做出的评估结果不能与这一规定存在严重偏差。

房地产估价是一个专业活动,有较为复杂的要求且存在一定的技术门槛,但其中的道理并不复杂。评估结果体?#20540;?#37329;额,也就是被征收人最终能拿到的补偿款应?#21271;?#35777;被征收人能够用获得的补偿款买到周边区域与被征收房屋类似条件的房屋,被征收人现有的生活水平不会下?#23548;?#21487;。

不论是征收部门还是估价机构,如果能够在履行自己职责的过程中换位思考,假设自己是被征收人,能不能接受自己做出的补偿方案,那么有关于评估结果的争议,就会少了很多。



2018年9月21日 14:03
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